Il promissario acquirente può legittimamente esercitare il diritto di recesso dal preliminare di vendita se il promittente venditore ha omesso di informarlo della pendenza di un procedimento esecutivo sull’immobile compromesso, anche se non è ancora scaduto il termine previsto per la stipula del definitivo (cfr. Cass., 13 aprile 2022, n. 12032)
Il fatto
Due soggetti stipulano un contratto preliminare di compravendita per sé o per persona da nominare, con termine per la stipula del definitivo fissato al 31.12.2014. Contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, il promissario acquirente versa una caparra confirmatoria di € 500.000,00.
Nell’aprile del 2014 il promissario acquirente esercita il diritto di recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. per inadempimento della controparte e chiede la restituzione del doppio della caparra.
Il promittente venditore, afferma il recedente, è gravemente inadempiente dell’obbligo di correttezza contrattuale perché ha scientemente taciuto, in sede di stipula del preliminare, che l’immobile era sottoposto ad una procedura esecutiva da circa due anni.
Di conseguenza, il promissario acquirente è stato pregiudicato in via definitiva, sia della possibilità di nominare un terzo acquirente al momento della stipula del contratto definitivo sia della possibilità di accedere al mutuo bancario necessario per il pagamento del saldo del prezzo. Mutuo che, infatti, gli era stato rifiutato proprio in ragione della procedura esecutiva che gravava l’immobile oggetto di compravendita.
Investiti della questione, il Tribunale e la Corte d’Appello dichiaravano legittimo il recesso, qualificando la condotta omissiva del promittente venditore come contraria al dovere di comportarsi secondo buona fede ex art. 1375 c.c.
Il promittente venditore ricorre allora in Cassazione con un unico motivo articolato in diverse censure.
I rimedi a tutela del promissario acquirente che scopre la procedura esecutiva solo successivamente alla stipula del preliminare
Il promissario acquirente recede dal preliminare ex art. 1385, co. 2, c.c., norma che, in caso di inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, consente all’altra parte di recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
La Suprema Corte ricorda che il recesso ex art. 1385, co. 2, c.c. è uno dei tre strumenti alternativi che l’ordinamento mette a disposizione del promissario acquirente di un immobile, che era stato garantito libero da ipoteche, ma, che, in realtà, risulta da esse gravato. Lo stesso, infatti, ha:
- facoltà di recesso ex art. 1385 c.c.;
- facoltà ex art. 1482 c.c., co. 1, c.c. di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore;
- facoltà di risoluzione del preliminare per inadempimento ex art. 1453, co. 2, c.c.
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Se il grave inadempimento ha carattere definitivo, non rileva che il termine per la stipula del contratto definitivo non sia ancora spirato
Venendo al caso di specie, con una prima censura, il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1184 c.c. in materia di termine per l’adempimento, che, se non diversamente stabilito, si considera stabilito a favore del debitore.
Il promittente venditore sostiene che il recesso è illegittimo perché esercitato prima della scadenza della data prevista per la stipula del contratto definitivo, in violazione del termine di adempimento che, in forza della norma sopra richiamata, deve presumersi fissato in favore del debitore.
Per il ricorrente, peraltro, se tale termine gli fosse stato effettivamente concesso, egli sarebbe stato senz’altro in grado, prima della sua scadenza, di provvedere alla estinzione della procedura esecutiva gravante sull’immobile tenuto conto del modesto valore della stessa, pari ad un quinto della caparra versata.
La Suprema Corte dichiara il motivo, in questa prima parte, inammissibile. La Corte d’Appello aveva puntualmente e specificatamente verificato la gravità dell’inadempimento ascritto al promittente venditore, sulla base di un apprezzamento che ha natura di giudizio di merito, come tale insindacabile in sede di legittimità.
Ma a prescindere da tale rilievo, la Suprema Corte nega la fondatezza del motivo dedotto richiamando l’orientamento giurisprudenziale secondo cui la mancata informazione da parte del promittente venditore, in sede di contratto preliminare, dell’esistenza di una procedura esecutiva gravante sull’immobile integra di per sé un grave inadempimento avente carattere definitivo, risultando in proposito irrilevante che il recesso sia esercitato prima della scadenza del termine convenuto per la stipula del definitivo (cfr. Cass. n. 23956 del 2013).
L’avvenuta stipulazione del preliminare impedisce il ricorso all’azione di responsabilità precontrattuale
Con una seconda censura, il ricorrente rileva che i giudici di merito avrebbero errato nel qualificare la condotta omissiva del promittente venditore contraria al dovere di comportarsi secondo buona fede ex art. 1375 c.c., perché non avevano considerato che la mancata informazione sull’esistenza della procedura esecutiva si sarebbe in realtà consumata nella fase della trattativa contrattuale e non nella fase esecutiva.
La Suprema Corte dichiara la doglianza manifestamente infondata, rilevando che non vi era alcun dubbio che la violazione addebitata al promittente venditore si era verificata al momento della formazione e sottoscrizione del contratto preliminare, allorquando all’art. 2 dava atto del fatto contrario, ovvero che il bene si presentava libero da oneri, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione della sola ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo.
Secondo gli Ermellini, infatti, essendo intervenuta la stipulazione di un contratto preliminare ed essendo stata in esso dedotta un’obbligazione specifica, in caso di inadempimento della stessa il contraente non inadempiente è tutelato dalle azioni contrattuale e non può, in via alternativa, esperire l’azione di responsabilità precontrattuale.
In altri termini, secondo la pronuncia in commento, la cristallizzazione delle reciproche prestazioni, operata mediante la stipula del preliminare, comporta la perdita di ogni autonomia e di ogni giuridica rilevanza di dette trattative, convergendo queste nella nuova struttura contrattuale.
Da qui, pertanto, il rigetto del ricorso e la conferma della legittimità del recesso.
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