Vizi della cosa venduta, silenzio del venditore e decadenza
In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, l’occultamento degli stessi, per assumere rilevanza, non può consistere nel semplice silenzio serbato dal venditore, dovendo manifestarsi in una particolare attività illecita, funzionale a nascondere il vizio della cosa (cfr. Cass., 09 settembre 2021, n. 24382)
Il fatto e il giudizio di primo grado
La vicenda vede come protagonista un soggetto che acquista un appartamento che, nella sua prospettazione, risulterebbe essere affetto da gravi vizi occultati dal venditore.
Nei suoi scritti difensivi, l’acquirente spiegava che solo dopo l’acquisto e, in particolare, all’esito dell’esecuzione di alcuni lavori svolti dai tecnici comunali su sua richiesta, aveva scoperto che l’appartamento presentava delle lesioni sotto il pavimento e alle pareti, dovute al fatto che l’edificio insisteva su una faglia sismica a disturbo tettonico “creep asismico”.
Dopo l’esecuzione del sopralluogo, l’acquirente denunciava il vizio al venditore e, successivamente, proponeva avanti al Tribunale l’azione estimatoria, chiedendo altresì il risarcimento del danno.
Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il venditore al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno nonché di un’ulteriore somma a titolo di restituzione del prezzo per il minor valore della cosa alienata.
Non coglieva nel segno l’eccezione di tardività della denuncia proposta dal venditore il quale, conseguentemente, decideva di proporre appello.
La garanzia per i vizi della cosa venduta
Il corretto inquadramento della vicenda richiede che venga, anche solo brevemente, richiamato il tema della garanzia per i vizi della cosa venduta.
L’art. 1490 c.c. pone a carico del venditore l’obbligo di garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
La garanzia copre i c.d. vizi occulti. Se infatti i vizi erano già conosciuti dal compratore al momento della conclusione del contratto oppure erano facilmente riconoscibili la garanzia è esclusa, a meno che, in quest’ultimo caso, il venditore non avesse dichiarato che la cosa era esente da vizi.
L’operatività della garanzia comporta la possibilità per il compratore di avvalersi dell’azione redibitoria oppure dell’azione estimatoria di cui all’art. 1492 c.c.
Con l’azione redibitoria, l’acquirente chiede la risoluzione del contratto, con la conseguenza che è tenuto a restituire il bene ed ha diritto al rimborso del prezzo pagato. Con l’azione estimatoria, invece, il compratore agisce per il corretto adempimento del contratto e chiede la riduzione del prezzo pagato.
Le due azioni devono essere esercitate entro limiti temporali ben precisi, dovendo rispettare un duplice termine:
- un termine decadenziale di 8 giorni dalla scoperta, entro il quale compratore deve denunciare i vizi al venditore, a meno che quest’ultimo non abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o l’abbia occultato;
- un termine prescrizionale di 1 anno dalla consegna.
È in ogni caso fatto salvo il diritto del compratore di richiedere il risarcimento del danno ex art. 1494 c.c.
Il giudizio d’Appello
La Corte d’Appello, contrariamente a quanto affermato nel giudizio di primo grado, accoglie l’eccezione di tardività della denuncia dei vizi.
I vizi lamentati dal compratore non sarebbero stati ignoti e, dunque, il termine decadenziale di 8 giorni non poteva essere fatto decorrere dal momento di esecuzione del sopralluogo da parte dei tecnici comunali.
Tale sopralluogo, infatti, secondo la ricostruzione della Corte locale, era avvenuto su richiesta del compratore, proprio perché costui era a conoscenza del vizio.
Il Giudice del gravame evidenzia, infatti, che alcune “lesioni” dell’immobile erano perfettamente visibili e che il rilievo per cui l’immobile fosse stato costituito in zona di “disturbi tettonico creep asismico” risultava da direttiva regionale.
La denuncia, allora, era da considerarsi tardiva e a nulla valeva il richiamo all’inciso dell’art. 1495 c.c. secondo cui la denuncia non è dovuta qualora il venditore abbia occultato il vizio. Nel caso di specie, infatti, il compratore non aveva provato il doloso occultamento dei vizi ad opera del venditore, ma aveva confuso la semplice conoscenza con l’occultamento.
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Il ricorso in Cassazione
Il compratore ricorre in Cassazione, lamentando:
- la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1495 e 2967 c.c. in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.;
- la violazione e la falsa applicazione dell’art. 167 c.p.c. e degli artt. 1495 e 2967 c.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.;
- l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.
I profili di impugnazione proposti dal ricorrente possono essere così sintetizzati:
– la denuncia dei vizi era tempestiva, posto che il momento da cui far decorrere il termine decadenziale doveva coincidere con quello del sopralluogo eseguito in presenza dei tecnici comunali;
– il venditore, nella sua comparsa di risposta, non aveva adempiuto all’onere di contestazione specifica, non sollevando in maniera chiara e completa l’eccezione di decadenza dalla garanzia;
– la sentenza, in ogni caso, non aveva “compiutamente analizzato le risultanze processuali da un punto di vista globale nella parte in cui rigetta l’eccezione afferente l’occultamento dei vizi“.
I vizi lamentati non possono dirsi né occulti né tantomeno dolosamente occultati
La Suprema Corte rigetta il ricorso.
Secondo gli Ermellini circostanza per cui l’immobile insisteva sulla faglia era ben conoscibile dal compratore, perché tale situazione fattuale era contemplata nella normativa regionale e dunque non era certo qualificabile come vizio occulto.
Ed in proposito, doveva trovare applicazione il principio secondo cui “in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, l’occultamento degli stessi, per assumere rilevanza, deve consistere non nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, funzionale, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio della cosa”.
Non ricorrendo, pertanto, l’ipotesi di occultamento doloso del vizio, la denuncia doveva essere considerata quale elemento necessario e imprescindibile per la legittima proposizione della domanda giudiziale.
Né, sul punto, va dimenticato, che l’accertamento dell’apparenza e riconoscibilità dei vizi della cosa costituisce un apprezzamento di fatto e, come tale, sottratto al sindacato di legittimità, con la sola esclusione delle ipotesi di omessa o apparente motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c.
Una nota di diritto processuale
La Suprema Corte qualifica come inammissibili il primo e il terzo motivo di ricorso.
Con riferimento al primo motivo, con cui il ricorrente contesta il momento a partire dal quale la Corte territoriale aveva iniziato a far decorrere il termine decadenziale di 8 giorni, la Suprema Corte afferma che la critica alla ratio decisoria è carente sotto il profilo dell’autosufficienza e che, inoltre, è “inammissibilmente diretta al controllo motivazionale, in spregio al contenuto del vigente articolo 360 c.p.c., n. 5”.
Gli Ermellini ricordano che non sempre e non necessariamente ogniqualvolta il ricorrente lamenta la violazione di legge i giudici di legittimità possono procedere ad un accertamento fattuale. Ciò, infatti, avviene ed è ammissibile solo ed esclusivamente allorquando l’accertamento fattuale sia necessario per inferire la sussunzione del fatto dedotto nell’inquadramento normativo auspicato dal ricorrente.
Con riferimento al terzo motivo, con cui il ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto controverso, la Suprema Corte ne afferma l’inammissibilità perché il ricorrente, senza contestare specificatamente la motivazione della sentenza impugnata sul punto, indulge su circostanze fattuali non conoscibili in sede di legittimità, in spregio all’art. 360 n. 5 c.p.c., confondendo, ancora una volta, tra la conoscenza del vizio e la ben diversa ipotesi di suo doloso occultamento.
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