Come comportarsi con l’inquilino moroso e come chiedere lo sfratto
Tutti conoscono qual è il principale obbligo del conduttore: versare al locatore il canone nei termini pattuiti nel contratto. Tuttavia, l’inquilino moroso è un problema molto comune e ricorrente e, per tale ragione, è bene che il locatore sappia come può tutelarsi.
Quando si può agire contro l’inquilino moroso?
Il fattore tempo – si sa – è fondamentale, soprattutto perché prima “ci si libera” dell’inquilino moroso, prima si recupera la disponibilità dell’immobile, in modo tale da poterlo locare ad un altro soggetto e riprendere a guadagnare.
Per capire a partire quando è possibile procedere con lo sfratto, bisogna guardare il tipo di contratto di locazione stipulato:
- nella locazione a uso abitativo, lo sfratto può essere richiesto se il ritardo nel pagamento si protrae per oltre 20 giorni la data indicata nel contratto;
- nelle locazioni a uso commerciale, la legge non fissa alcun termine e, in questo caso, si guarda alla gravità dell’inadempimento del conduttore.
Quindi:
- in caso di locazione a uso abitativo, bisogna controllare la scadenza prevista nel contratto e aggiungere 20 giorni. Prima dello scadere del ventesimo giorno, il ritardo va tollerato;
- in caso di locazione a uso commerciale, bisogna guardare il comportamento delle parti e le circostanze del caso concreto.
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Messa in mora, diffida di pagamento o sfratto?
Vediamo quali strumenti di tutela ha in concreto a disposizione il locatore.
Un primo strumento è la c.d. messa in mora ossia la comunicazione al conduttore, fatta per raccomandata o per p.e.c., in cui gli si chiede formalmente di pagare i canoni insoluti, con la minaccia di ricorrere alle vie legali qualora continui ad essere inadempiente.
Un’altra soluzione è l’invio di una c.d. diffida ad adempiere, che, a differenza della messa in mora, contiene altresì l’avvertimento che il contratto verrò risolto se il pagamento non avviene entro il termine indicato.
C’è, infine, una terza soluzione. Il locatore può infatti decidere di accelerare i tempi e ricorrere direttamente davanti al Giudice con l’intimazione dello sfratto per morosità.
L’intimazione di sfratto per morosità è un procedimento speciale, che inizia con la notifica dell’atto di citazione per convalida di sfratto.
Per poter procedere con lo sfratto è necessaria, oltre che l’assistenza di un legale, anche – come dice il nome del procedimento stesso – la morosità dell’inquilino.
In tale contesto, allora, è utile sapere che né la messa in mora né la diffida sono obbligatorie. Se, infatti, già so che il mio unico desiderio è quello di riacquistare la disponibilità dell’immobile, posso già procedere con la notifica della citazione.
La convalida di sfratto per morosità
In estrema sintesi, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità può essere così riassunto.
Innanzitutto, l’avvocato notifica al conduttore un atto di citazione c.d. di convalida di sfratto per morosità, chiedendo la liberazione dell’immobile ed indicando la data in cui si terrà l’udienza davanti al Giudice. Contestualmente, se ritiene che ci siano i presupposti per la pronuncia di un decreto ingiuntivo, può altresì chiedere la condanna al pagamento dei canoni scaduti.
Prima dell’udienza, l’inquilino potrebbe decidere di pagare il proprio debito, composto da canoni scaduti, interessi e spese legale. In questo caso, la locazione prosegue e lo sfratto non viene convalidato.
In caso contrario, si va davanti al Giudice, e si aprono 3 possibili scenari:
- l’inquilino compare in udienza e chiede il d. termine di grazia ossia un termine per pagare. Il Giudice differisce allora l’udienza ad un’altra per verificare l’avvenuto pagamento;
- l’inquilino compare in udienza e si oppone. Il procedimento prosegue;
- l’inquilino non compare in udienza oppure compare e non si oppone.
I provvedimenti che in quest’ultimo caso il Giudice potrebbe decidere di emettere sono:
- – l’ordinanza di sfratto, con cui intima all’inquilino di liberare l’immobile entro una certa data;
- – decreto ingiuntivo, se richiesto contestualmente allo sfratto, con cui condanna l’inquilino al pagamento del proprio debito.
Se, ancora, l’inquilino non paga o non libera l’immobile, il locatore ha un altro strumento di tutela a sua disposizione: la procedura di esecuzione forzata, che prevede l’intervento della forza pubblica.
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