Il proprietario ha diritto di vendere il proprio immobile locato, ma è importante capire come il contratto di locazione già in essere incida sulla vendita, quali sono i diritti del conduttore e cosa può fare il venditore per assicurarsi che l’immobile sia libero al momento della vendita
Un caso molto frequente nella prassi
La situazione che analizzeremo è molto ricorrente nella prassi e può essere così descritta.
Un soggetto è proprietario di un immobile e, con contratto regolarmente registrato, lo ha concesso in locazione ad un soggetto, il quale lo ha destinato a propria abitazione. Trascorso del tempo, il proprietario-locatore decide di vendere il suddetto immobile. Cosa deve fare?
Attenzione alla prelazione
Un primo e fondamentale controllo che il proprietario di un immobile, concesso in locazione ad uso abitativo, deve fare nel caso in cui intenda procedere con la vendita è accertarsi che il proprio inquilino-conduttore non goda del diritto di prelazione. Deve, quindi, accertarsi se su di lui grava l’obbligo di avvisare il proprio inquilino della sua intenzione di mettere in vendita il bene.
Avere il diritto di prelazione significa, appunto, essere avvertito in caso di vendita, nonché essere preferito, a parità di condizioni, nella scelta dei futuri acquirenti.
Trasportato nello specifico caso che ci occupa, significa che se il venditore vuole vendere il proprio immobile a € 100.000,00 (di sua spontanea iniziativa oppure perché ha ricevuto da un terzo un’offerta in tal senso) deve darne obbligatoria comunicazione al proprio conduttore, indicando il corrispettivo e le condizioni alle quali la vendita dovrebbe essere conclusa, con l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
E’ bene precisare, tuttavia, che il diritto di prelazione non è automatico e il conduttore non ne è sempre titolare. E’ infatti riconosciuto solo se
- il locatore, al termine dei primi quatto anni (nel caso di contratto a canone libero 4 + 4) o dei primi tre anni (nel caso di contratto a canone concordato 3 + 2), si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, giustificando tale decisione con l’intenzione di vendere l’immobile a terzi;
- il locatore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Se il conduttore dovesse decidere di acquistare l’immobile alle condizioni comunicatogli dal proprio locatore, quest’ultimo sarà obbligato a concludere con lui la vendita, rifiutando eventuali altre richieste di acquisto a pari condizioni di altri soggetti. Se, invece, il proprietario vendesse l’immobile a terzi senza nulla dire al conduttore, quest’ultimo potrebbe riscattare l’immobile direttamente dall’acquirente, versandogli il prezzo indicato nel contratto di vendita, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto stesso.
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Vendere un immobile locato ad un terzo e la sorte del contratto di locazione
Focalizziamoci ora sul caso in cui non venga in gioco una questione di prelazione e il proprietario-locatore intenda vendere il contratto ad un terzo, diverso dal conduttore.
Il nostro codice civile disciplina espressamente questa ipotesi all’art. 1599 c.c., distinguendo tre situazioni:
- Il contratto di locazione ha data certa anteriore all’alienazione della cosa, ossia al contratto di vendita.
In questo caso il contratto di locazione è opponibile all’acquirente e, quindi, deve rispettarlo. Ciò significa che il terzo acquirente subentra nella posizione precedentemente ricoperta dall’originario proprietario, surrogandosi ad esso. E’ dunque all’acquirente nuovo proprietario che il conduttore dovrà, dopo la vendita, versare i canoni.
Un contratto di locazione ha data certa, per esempio, quando questa risulta dall’atto di registrazione all’Agenzia delle Entrate.
- Il contratto di locazione non è trascritto.
In questo caso il contratto di locazione è opponibile all’acquirente nei limiti di 9 anni dall’inizio della locazione.
- Il terzo acquirente ha assunto l’obbligo verso il venditore di rispettare la locazione e allora, in ogni caso, dovrà rispettare quest’impegno.
Strumenti di tutela per avere l’immobile libero
E’ possibile che il locatore intenda vendere l’immobile locato in un momento successivo alla scadenza del contratto di locazione. Per esempio, il contratto di locazione scadrà a luglio 2023 e egli si recherà con l’acquirente dal Notaio per la stipula del contratto di vendita a settembre 2023.
In questi casi è frequente che il locatore voglia tutelarsi ed essere certo che quando il contratto di locazione sarà scaduto l’immobile sarà effettivamente libero e non più occupato dall’inquilino.
Per evitare simili brutte sorprese, la legge riconosce al locatore lo strumento della c.d. “intimazione di licenza per finita locazione”. Si tratta di un provvedimento che il Giudice emette quando il contratto di locazione non è ancora scaduto e con il quale ordina al conduttore, per il momento in cui il contratto sarà scaduto, di liberare l’immobile.
E’ uno strumento di fondamentale importanza perché permette al locatore di “giocare d’anticipo”, per il caso in cui il conduttore non adempia spontaneamente all’obbligo di liberare l’immobile al momento della scadenza. L’intimazione di licenza per finita locazione, infatti, costituisce titolo per procedere con l’esecuzione forzata dell’obbligo di rilascio.
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