Effetti del Lockdown nelle locazioni commerciali: quali rimedi a favore del conduttore?
Il lockdown nelle locazioni commerciali comporta il diritto per il conduttore alla riduzione del canone originariamente pattuito (cfr. Trib. Milano n. 4355/2021)
La sentenza n.4355/2021 del tribunale di Milano chiarisce gli effetti del lockdown nelle locazioni commerciali.
Il fatto
Nell’agosto 2020 il locatore notificava al conduttore un atto di intimazione di sfratto per morosità per il tardivo pagamento del II trimestre 2020 e il mancato pagamento del III trimestre 2020, allegando l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione commerciale per effetto di una clausola risolutiva espressa.
Il conduttore si costituiva e dava atto di aver saldato l’ammontare prima della notifica dello sfratto.
Il Giudice, dopo aver rilevato che la morosità non persisteva, disponeva il mutamento del rito.
Nella propria memoria integrativa, il locatore invocava la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c., per effetto della clausola risolutiva espressa, a seguito dell’inadempimento, ad opera del conduttore, alla fondamentale obbligazione ex art. 1587 c.c. di pagamento dei canoni nei termini pattuiti nel contratto.
Il conduttore ribadiva le difese già formulate, evidenziando che la richiesta di accertamento dell’intervenuta risoluzione del contratto era contraria ai principi di correttezza e di buona fede.
La previsione di una clausola risolutiva espressa richiede in ogni caso l’imputabilità dell’inadempimento
Il Tribunale rigettava le richieste attoree, statuendo che la previsione di una clausola risolutiva espressa esonera dall’indagine sulla gravità dell’inadempimento, ma – in ogni caso – richiede che l’inadempimento sia imputabile e dunque che vi sia colpevolezza della parte contrattuale contro cui è invocata.
Il lockdown ha reso il locatore parzialmente inadempiente
Secondo la statuizione del Tribunale, la condotta del locatore viola i principi di correttezza e buona fede, soprattutto perché è riferita ad un periodo – il lockdown – in cui è dubbio che il canone fosse dovuto nella sua interezza.
Per il Giudicante, il locatore, per effetto del lockdown e seppure per una causa a lui non imputabile, risultava parzialmente inadempiente all’obbligo di mantenere la cosa locata “in stato da servire all’uso convenuto” ex art. 1575 n. 2 c.c., norma al cui interno sono riconducibili la prestazione della detenzione e la prestazione di destinazione negoziale. La detenzione del bene locato è rimasta al conduttore, ma per effetto della pandemia è stata inibita l’utilizzazione del bene per lo svolgimento dell’attività commerciale a cui è destinato.
La causa in concreto del contratto non si è così pienamente realizzata.
Il diritto alla riduzione del canone come uno degli effetti del lockdown nelle locazioni commerciali
Il lockdown ha comportato l’alterazione del sinallagma contrattuale e il conseguente diritto per il conduttore alla riduzione del canone, anche nel caso di locazioni commerciali.
La riduzione del canone è lo strumento applicato in materia di locazione quando si altera il sinallagma (v. art. 1584 c.c. in materia di riparazioni protrattasi per oltre 20 giorni e artt. 1578 e 1781 c.c. in materia di vizi).
A ciò si aggiunge che un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 216 comma 3 l. 77/2020 (c.d. Decreto Rilancio) permette di applicare in via analogica anche ai contratti di locazione commerciale quanto specificatamente previsto con riferimento alle locazioni di palestre, piscine e impianti sportivi. La richiamata disposizione qualifica infatti il lockdown come fattore di sopravvenuto squilibrio del sinallagma contrattuale e prevede il diritto per il conduttore alla riduzione del canone locatizio.
Il Tribunale di Milano ha pertanto rigettato le domande attoree.
